Thị trường bất động sản hiện đang đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao động. Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý hoặc trầm lắng kéo dài sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho người dân, và nhiều hệ lụy xã hội.

- Năm 2023, dự báo tình hình kinh tế thế giới có những chuyển biến sau đại dịch, tăng trưởng toàn cầu về cơ bản đang trên đà phục hồi, dù còn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro và chưa vững chắc. Theo đó, tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2023 được dự đoán có nhiều khả năng sẽ hồi phục. Thị trường bất động sản tiếp tục đóng vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng và sẽ nhận được sự quan tâm rất lớn của Nhà nước, Chính phủ và các Bộ Ban ngành Trung ương và địa phương. Đây sẽ là trọng tâm chính trong các cơ chế chính sách nhằm phục hồi và tăng trưởng Kinh tế.

- Năm 2023, là năm Quốc hội thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở…) sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý cho thị trường. Thị trường có nhiều cơ hội để phát triển theo đúng chu kỳ của nó.

- Nhu cầu thị trường bất động sản vẫn còn lớn, đặc biệt là nhu cầu thực về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Nhu cầu đầu tư với các bất động sản có đủ điều kiện pháp lý vẫn lớn khi các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn.

Thực tế vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số bất cập

- Quy định về việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp đã có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở.

- Qui định về phương pháp định giá đất đảm bảo sát giá thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai chưa rõ ràng

- Các quy định pháp lý và trình tự thủ tục liên quan đến đất đai, dự án bất động sản chưa qiải quyết tháo gỡ do chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa các đạo luật chuyên ngành liên quan đến thị trường bất động sản.

- Chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ, thiếu tư duy và tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hóa làm gia tăng mạnh các sai phạm do tư duy nhiệm kỳ ngắn hạn trong công tác quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch. Từ đó ảnh hưởng lớn đến hoạt động triển khai thực hiện phát triển các dự án bất động sản. Điều này ảnh hưởng lớn đến nguồn cung bất động sản tại hầu hết các tỉnh thành.

Lãi suất ngân hàng ngày càng tăng làm cho chi phí vốn tăng, số lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 – 2024 sẽ đáo hạn với khối lượng lớn là rào cản lớn cho hoạt động đầu tư phát triển bất động sản.

Nguồn vốn tín dụng trong thị trường bất động sản bị lệch pha (từ những năm trước), hệ quả hiện nay nguồn vốn tín dụng bị hạn chế. Việc nhà nước kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã làm cho các doanh nghiệp vô cùng khó khăn, một số doanh nghiệp có nguy cơ bị đổ vỡ hoặc bị doanh nghiệp nước ngoài thâu tóm do phải bán rẻ dự án để có dòng tiền.

Thị trường trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, khó khăn cho việc huy động vốn của kênh trái phiếu của các doanh nghiệp (do tác động của Nghị định 65/2022/NĐ-CP). Nhiều doanh nghiệp thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu lớn hàng trăm ngàn tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp có lượng phát hành mấy chục ngàn tỷ đồng và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Đây là khó khăn áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. Một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp. 

Sự sụt giảm của thị trường chứng khoán cũng đã ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn vào thị trường bất động sản.

Thị trường tiếp tục trầm lắng do tâm lý chờ đợi các động thái của Chính phủ. Nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt do hầu hết dự án bị ách tắc từ nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, một trong số nguyên nhân khách quan từ phía một số chủ đầu tư lớn bị vấp phải khó khăn do vướng đến tính pháp lý doanh nghiệp. Đầu ra sản phẩm bị hạn chế cả về số lượng và chất lượng.

Giá bất động sản (cụ thể giá nhà và đất nền) vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn trầm lắng, không xuất hiện giao dịch; Hậu quả của cơn sốt đất 2020, 2021 đã đẩy giá quá cao khiến thị trường không còn nhiều dư địa tăng giá, khó thu hút nhà đầu tư. Giá nhà quá cao cũng làm cho nhiều người có nhu cầu mua nhà thực không có khả năng tiếp cận.