Thứ năm, việcgiải phóng nguồn lực đất đai, sức sản xuất cho phát triển kinh tế cả nôngnghiệp, phi nông nghiệp đều chưa được quy định phù hợp so với sự phát triểntrên thực tế. Mọi quy định chỉ mang tính nguyên tắc, “cơi nới” chính sách, chưatạo được cơ sở pháp lý ổn định để giải phóng sức phát triển nguồn lực đất đai.Hạn điền (hạn mức nhận chuyển quyền) và thời hạn (hạn mức thời gian sử dụngđất) vẫn là rào cản chính trong việc xác lập một tư liệu sản xuất có khả năngtiếp nhận đầu tư lớn,dài hạn, có chiều sâu của nông dân vào phát triển kinh tếnông nghiệp sản xuất hàng hóa quy mô lớn. Quyđịnh về hạn điền hiện nay đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệpcòn hạn chế, chưa tạo điều kiện để những người có điều kiện và khả năng kinhdoanh nông nghiệp khai thác tiềm năng của đất đai, tiềm năng kinh tế trong xãhội, chưa phát huy hết sức lao động ở nông thôn. Do đó, cần có cơ chế nới rộng hạn điền theo hướng tăng cường tích tụruộng đất để góp phần thúc đẩy phát triển nền nông nghiệp hàng hoá; đẩy mạnhcông tác dồn điền đổi thửa, khuyến khích người dân chuyển đổi, góp vốn bằngquyền sử dụng đất để hình thành các vùng sản xuất hàng hóa tập trung, chuyênsâu, nhằm phát huy giá trị kinh tế đất. Ngay như cơ chế Ủy ban nhân dân thuê đất của nông dânrồi cho doanh nghiệp nông nghiệp thuê lại cũng trái với Luật Đất đai năm 2013nhưng đang được áp dụng thành công ở nhiều địa phương.

Một trong những quy định trong LuậtĐất đai năm 2013 đã tạo tâm lý không ổn định trong quá trình sử dụng đất, đó làthời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Quy định này khôngkhuyến khich đầu tư dài hạn trên đất, không giải phóng được tư liệu sản xuất,Nhà nước chỉ thu hồi đất nếu vi phạm pháp luật nếu bỏ hoang hoặc sử dụng kémhiệu quả.

Đối với khu vực phi nông nghiệp,chính sách đất đai cũng chưa tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư trong xã hội đểphát triển thị trường bất động sản. Mô hình phát triển bất động sản du lịch –nghỉ dưỡng hiện nay là một xu hướng tốt để thực hiện chủ trương của Nhà nướcđưa du lịch Việt Nam thành một ngành kinh tế mũi nhọn. Để thu hút vốn từ xãhội, pháp luật cần cho phép nhà đầu tư là tư nhân được sử dụng đất lâu dài nhưđất ở. Các địa phương đã và đang áp dụng pháp luật rất khác nhau, trong khiLuật Đất đai năm 2013 không cho phép.

Thứ sáu, hệthống tài chính đất đai gồm xác định giá đất, giao đất có thu tiền, cho thuêđất, hệ thống thuế liên quan đến đất đai, các loại lệ phí, phí … vẫn chưa đạtđược trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp. Quyết định về giá đấtcủa cơ quan hành chính là thiếu độc lập và khách quan. Hệ thống thuế về đất đaiquá lạc hậu, làm cho nguồn thu từ đất quá nhỏ bé so với nhu cầu bảo vệ lợi íchtoàn dân - chủ sở hữu đất đai. Quan điểm xây dựng hệ thống thuế về đất đai cầnchuyển hẳn sang mục tiêu thuế là công cụ quan trọng của Nhà nước để điều tiếtthị trường. Hệ thống thuế về đất đai hiện hành đang là nguyên nhân chính làmcho ngân sách nhà nước phải chi quá nhiều cho đầu tư phát triển hạ tầng và dịchvụ công cộng mà mọi người sử dụng không phải trả một khoản chi phí nào.

Vấn đề được nhiều địa phương,người dân đánh giá còn nhiều hạn chế trong Luật Đất đai là xác định giá đất bồithường sát với giá thị trường. Nhiều người dân bị thu hồi đất cho rằng, việcxác định giá đất sát với giá thị trường còn nhiều bất cập dẫn đến bức xúc vàkhiếu nại, khiếu kiện ở nhiều dự án, vì giá đất bồi thường luôn thấp hơn giáthị trường từ 20-30%. Tuy nhiên, phía cơ quan quản lý nhà nước thì nhận xét,đất đai ở những khu vực khi công bố có dự án thường bị đẩy lên cao hơn nhiều sovới giá trị thực tế của thửa đất. Do đó, Nhà nước không thể bồi thường đất đaitheo giá thị trường (vì đây nhiều khi là giá ảo). Đây là vấn đề xảy ra tranhcãi nhiều năm qua và khiến cho việc khiếu nại về đất đai chiếm đến hơn 80%trong các đơn khiếu nại của người dân. Liên quan đến vấn đề giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, còn cómột khía cạnh khác cũng là tâm điểm thắc mắc của người dân đó là giá bồi thườngkhác nhau giữa Nhà nước và doanh nghiệp hay sự chêch lệch về giá giữa đất tạikhu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng và cùng khả năng sinh lợi.

Quy định giá đất luôn là điểm dễ phát sinh những tranh chấp,từ việc xác định giá khi bồi thường đến việc định giá khi người dân nhận nềntái định cư. Tuy nhiên, giá đất được tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái địnhcư, giá bán nhà ở tái định cư sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Việcgiao thẩm quyền này cho Uỷ ban nhân dân là cần thiết, song các văn bản hướngdẫn phải xác định được các nguyên tắc, quy trình để tính nền tái định cư vàviệc xác định này phải được công khai, minh bạch. Thực tế cho thấy, có những dựán, giá của nền tái định cư quá cao so với giá bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất gây khó khăn cho người dân có đất thu hồi thuộc diện định cư.

Thứ bảy, một vấn đề hết sức nhạy cảm khôngchỉ trong lĩnh vực đất đai mà còn liên quan đến vấn đề ổn định và trật tự xãhội, đó là vấn đề đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số và tôn giáo

Sau 5 năm thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về việc triểnkhai thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến sắp xếp, đổi mới các nông, lâm trườngquốc doanh, đến nay, 43/45 tỉnh đã cơ bản hoàn thành việc tiến hành đo đạc, cắmmốc ranh giới sử dụng đất đo đạc lập bản đồ địa chính. Các bộ, ngành có liên quan đã triển khai rà soát 275nông, lâm trường (công ty nông, lâm nghiệp). Trong đó, diện tích các nông, lâmtrường dự kiến bàn giao về địa phương theo Nghị quyết số 112/2015/NQ-QH13 là465.029ha, nâng tổng số diện tích bàn giao về địa phương từ trước đến nay đạt1.086.594 ha (theo Nghị quyết số 28-NQ/TW là 621.565ha, theo Nghị quyết số30-NQ/TW là 465.029ha)…

Tuy vậy, trên thực tế, công tác quản lý đất đai vẫn còn bất cập, hạn chế cần phải được nhậndiện, để giải quyết như: Hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các nônglâm trường vẫn còn kém hiệu quả; tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, lấn chiếm đất đai; Nguồn lực đất đai chưa thực sự được phát huy; vẫn tiềm ẩnnguy cơ rừng và đất rừng tiếp tục bị tàn phá, nguy cơ suy thoái môi trường tăngcao…

Ngoài ra, vấn đề quản lý ở các lâm nông trường còn lỏng lẻo,ranh giới ở nhiều nơi còn chưa phân định dẫn tới xâm lấn, giao đất tùy tiện dẫntới hiệu quả kinh tế thấp; còn có tình trạng một số nông lâm trường thuộc quảnlý của các bộ, ngành Trung ương dẫn tới công tác quản lý còn gặp khó khăn; diệntích đất trả lại địa phương của các nông lâm trường do tranh chấp, vị trí khôngphù hợp…

Do đó, để giải quyết căn cơ, đồng bộ vấn đề trên, Nhà nướccần bố trí ngân sách để hoàn thành các nhiệm vụ theo yêu cầu của Nghị quyết số30-NQ/TW và Nghị quyết số 112/2015/QH13; tăng cường giám sát, kiểm tra, thanhtra kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các vi phạm trong thực hiện chính sách,pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có nguồn gốc nông, lâm trường tại địaphương.

Ngoài ra, để có thể giải quyết căn bản tình trạng thiếu đấtsản xuất, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số, cần nghiên cứu xây dựng mộtchính sách tổng thể, đồng bộ. Trong đó có chính sách hỗ trợ đất ở, đất sảnxuất, nâng cao đời sống, đảm bảo an sinh xã hội, xây dựng nông thôn mới, hướngdẫn cách sản xuất hiệu quả, có việc làm và thu nhập từ sản xuất tại địa phương.Các bộ, ngành Trung ương theo chức năng nhiệm vụ được giao chủ động rà soátthực hiện đồng bộ nhiều giải pháp và cơ chế chính sách như tài chính, đất đai,đầu tư cơ sở hạ tầng, khoa học công nghệ,...

Riêng lĩnh vực đất đai, ngoài các quy định hiện hành trướcmắt cần xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định để tạo quỹ đất sản xuất và hạnchế tình trạng giao dịch đất đai bất hợp pháp đã được Nhà nước hỗ trợ cho đồngbào dân tộc thiểu số. Các địa phương tiếp tục xây dựng phương án tạo quỹ đất đểgiải quyết nhu cầu đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thông quaviệc rà soát đất có khả năng khai hoang, phục hóa trên địa bàn từng xã; rà soátquỹ đất sử dụng không hiệu quả của các nông, lâm trường, ban quản lý rừng đểbàn giao lại cho địa phương quản lý, giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồngbào dân tộc thiểu số.

Về việc sử dụng đất của cơ sở tôn giáo, từ Luật Đất đai năm2003, cơ sở tôn giáo là đối tương được công nhận là người sử dụng đất, có cácquyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Trên thực tế, ngoài việc sử dụngđất có các công trình tôn giáo như nhà thờ, chùa, thánh thất, tu viện, tự viện,trường học của tôn giáo… cơ sở tôn giáo còn sử dụng các loại đất khác như đất nôngnghiệp, đất lâm nghiệp, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất làmcơ sở hoạt động từ thiện… Chế độ quản lý, sử dụng các loại đất này do cơ sở tôngiáo sử dụng, Luật Đất đai năm 2013 chưa đề cập đến. Do đó khi phát sinh vấn đềthu hồi, cho thuê, để thừa kế, tặng cho…hàng loạt vấn đề các địa phương khôngcó căn cứ để giải quyết.